如何用产业化方式修建一栋住宅？

　　首先，“拼装”起楼体。拼装的意思是：材料已经按照一定的模式预制，只需将它从工厂运到施工现场，然后像“搭积木”那样，一块挨着一块从容地组装。那种在粉尘水泥中，一砖一瓦盖楼房的做法，被彻底抛弃了。

　　接着，在明显精致许多的楼体里，开发商开始往里安装各种内件，比如说通风设备、许多管线，乃至厨具、洁具。而这些内件，同样已在工厂里制作完毕，并且按照各种型号、尺寸、材料、颜色分门别类，以供选择。

　　“采用这种生产方式，工期至少会缩短1/3，”中国房地产研究会人居环境研究委员会副主任开彦对本报记者描述，“由于部件都提前设计、制作，房屋质量当然大有保证。”

　　更重要的是，按此方式生产住宅，将大量减少房屋建造过程中的能耗，同时减少污染环境的建筑垃圾。

　　这种工业化的建筑方式，始于二战后的欧洲。十年前，住建部成立住宅产业化促进中心，希望取代我国传统的粗放式手工制造方法。

　　“十年了，住宅产业化始终没有取得太大成效，”一位房地产观察人士对记者直言，“只有万科一家独行，尚且取得一些成果。”

　　随着低碳风起，住宅产业化终于引起广泛关注。它被看作是建筑业节能减排的重要手段之一，实现生产过程中的低碳。

　　6月28日，北京市出台《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，将对产业化住宅奖励3%的建筑面积，并于今年建设50万平方米的产业化住宅。

　　这被看作是住宅产业化迎来的一次机遇。

　　北京万科企业有限公司向本报记者透露，目前正在积极寻求与政府合作的机会，同时将在全国范围内完成工业化装配式住宅100万平方米，其中北京将完成18万平方米，占全集团的近1／5。

　　“内装”标准化难题

　　这不是万科第一次在北京建设产业化住宅。早在2009年，万科便在北京完工、销售了两栋按产业化模式建设的住宅楼。

　　从北京万科提供给记者的材料上看，这两栋由于采用产业化方式生产，与常规建设方式相比，钢筋节省四成，木材和砖块均节省超过一半，水耗和电耗都有不同程度的节约。

　　但在开彦看来，万科所做的产业化并不完整。

　　开彦曾是中国建筑设计院的副总建筑师，从事建筑标准化研究已有40年历史。在接受采访前不久，他刚被位于安徽合肥的一家国家住宅产业化基地聘为专家顾问。

　　“万科，在外装方面做得很好，但内装方面，还比较欠缺。”

　　开彦说。所谓外装与内装，来自于国际流行的SI(support&inter)体系。开彦介绍，外装便是支撑体，产业化方式包括了构件、模型等多种形式，目的就是搭建起楼体。内装则是指厨具、管线、通风设备等，是产业化中的难点，也是重点。

　　“这涉及到建筑学中的‘数模’概念。”开彦解释，数模概念简而言之，便是通过数列关系，标准化生产出来的各种部件，将一个楼房的外部、内部各部件都协调组合起来。

　　比如，万科邀请某厨具公司为自己的产业化住宅提供整体厨房。现在最先进的做法是，由厨具公司派出两位测量员，仔细测量住宅的尺寸后，再设计图纸、加工，完成后便可运输、安装了。

　　“如果我国建筑行业已经充分运用数模这个概念，万科想要安装整体厨房，只需向厨具公司点名购买‘2号’厨房或者‘3’号厨房，”开彦兴奋地描绘，“不管什么品牌、什么材质、什么颜色、什么规格，只要是‘2’号厨房，就一定能够完美地安装进这栋住宅里。同时，厨房的功能一项都不少。”

　　但根据开彦曾经做过的调查，目前我国建材市场上，同一功能的产品，规格能有几十上百种，“这种无序的状态，实际上是资源的巨大浪费”。

　　“美国的住宅产业化模式，在我看来相当合理，”开彦说。由于美国都为单体别墅，居民通常是拿着设计好的图纸，直接去建材超级市场采购产品，“跟采购酱油似的采购墙面”。这些货品通过集装箱送到施工现场，只要三四个人，两三天时间，一栋小别墅便诞生了。

　　残缺的产业链

　　尽管前景美妙，但想要实现却不是件容易的事。

　　“为了建设它的产业化住宅，万科必须在其周围形成了一套定制供应商。”开彦说。包括外装的墙板、门窗，内装的厨具、空调等等。

　　产业链是否完整，极大地受限于外部环境。由于毗邻产业化概念普及的香港，万科在广东能比较顺利地找到供应商，因此住宅产业化试点比较顺利，但到了北京、上海，寻找合适供应商的难度便增加了。

　　开彦的观察也证实这点。在北京，与万科合作生产预制件的工厂一直生产的是桥梁等其他产品，并非住宅构件。

　　“目前阻碍住宅产业化快速发展的，便是产业链的问题。”开彦下结论。

　　北京万科在回答记者提出的问题时，也回避了产业链建设现状。

　　前述行业观察人士对记者坦言，万科是按照自己的标准来选择供应商，定制符合自己要求的货品，也就是说，这套产业链完全是为万科量身打造的。撇开成本问题不谈，单是向行业内推广就存在很大障碍。

　　开彦也透露，在一次住宅产业化的讨论会上，就有其他房地产商提出疑问，究竟是万科的产业化，还是中国住宅的产业化？

　　而理想的住宅产业化，应该是所有的开放商都能在社会化的产业链上，找到适合自己的产品。若非如此，全面的产业化是难以形成的。

　　目前，万科凭借自己的影响力，吸引了大批供应商积极为其提供定制类产品。而对其他难以做到这点的开放商来说，产业链问题又该如何解决呢？

　　产业链的建设离不开规格化标准化建设，标准化建设需要行业的整合。

　　开彦便建议，政府应出面，建立一套产业化住宅的“通用体系”，对产业链上的各种产品都进行归类、规范。在这套标准化的产品链上，开发商可以选择符合自己要求的产品，并加以组合，以形成自己的独特风格和卖点。

　　7月有望出台技术体系规定

　　在行业内人士看来，国家政策走了一些弯路。

　　前述观察人士口吻复杂地说，万科做了政府该做的工作，比如说树立标准，搭建产业链。“在中国的住宅产业化方面，政府的角色是有所缺失的。”

　　开彦也直言不讳。开彦批评，有关部门把住宅产业化与房地产业混为一谈了。前者是一种与生产方式相关的建筑过程，而后者是一种与投资、土地、运营相关的开发过程，它们是先后关系。

　　“以为把房地产业现代化了，就能让住宅产业随之现代化，这几乎是不可能的。”多年来一直呼吁住宅产业化的开彦，语调激动地表示。

　　在他看来，住宅量大、面广，仅靠市场的力量很难取得理想效果，政府必须在其中发挥主导作用。

　　在日本，政府制定了数个住房五年计划；在丹麦和瑞典，政府直接制定住宅通用标准。

　　目前，无论是扶持政策，还是产业链建设，我国都尚未拿出更有效的促进手段。

　　记者在采访中也发现，尽管住建部、房地产业，甚至媒体舆论，都已将住宅产业化列为“节能减排”、“建筑低碳”的重要手段，但视线集中在产业化手段之于房地产行业的重大意义，尚未发现有中立的研究机构，在住宅产业化与节能减排方面拿出能够指导发展的成果。

　　开彦强调，全世界每年新增的建筑量。1/10都在中国，如果仍采用粗放式的传统手工建筑方式，不仅效率低下、质量不高、寿命不长，同时还存在着资源的巨大浪费。

　　记者获悉，本月7日，北京市将召开会议，讨论北京市的住宅产业化技术体系。这对北京万科，以及中国住宅产业化的推动者们来说，是一个等待已久的机遇。