作者：奥利维亚·博伊德 (中外对话助理编辑)

　　克里斯·布鲁克(蒲敬思)是世界最大房地产企业之一的亚洲区总裁，在接受奥利维亚·博伊德的采访时，他对中国参差不齐的房地产行业进行了分析，认为大企业已经开始快步走上绿色日程，而小企业还有待进一步努力。

　　人物简介：克里斯·布鲁克(蒲敬思)，世界最大商业房地产咨询企业CBRE的亚洲区总裁，今天他在香港由气候组织主办的气候领袖产业峰会上作了发言。

　　奥利维亚·博伊德(以下简称博)：中国房地产市场面临的最大环境挑战是什么？

　　克里斯·布鲁克(以下简称布)：一个就是单纯的发展步伐问题，而且同时在全中国多地发生。尽管政府带头想要建立一个管理框架，但这充满了挑战。我认为真正的问题在于：如何确保绿色措施落到实处？究竟是依靠管理力量还是经济刺激，换句话说，你到底打算用“大棒”还是“胡萝卜”？

　　政府正在努力落实这个管理框架，显然就会有一些必须遵守的标准，但与此同时有一些问题还未完全明了，比如一些标准究竟是自愿的还是强制的，以及它们究竟如何落实。

　　我觉得房地产业内人士并不一定会把绿色措施当作一个标准实践来广泛接受。因此你在中国能见到的建筑质量差距之大令人乍舌：既有北京上海等大城市的LEED绿色建筑白金认证，也有二线城市寻求楼房共享所有权(即开发商在一个较大的街区里的大量楼房公寓卖给众多消费者)的众多开发商，在这里他们并不关心什么绿色建筑，只看利润回报。

　　博：那是不是可以说在这些地方经济刺激要比管理力量更有效呢？

　　布：我想是的。这里面还有一个心态问题，现在只有较大的开发商开始把注意力从销售收入至上(比如短期的房地产销售收益)转向长期的投资规划至上。中国排名前二三十位的房企在这个领域都走在前面，并且在全国那些可以明显看到绿色认证带来收益的地方广泛兴建商业建筑。这些在建的A级写字楼或购物中心，甚至包括建在省会城市的那些，都能确保符合LEED或者中国国内的标准。

　　平心而论，对很多开发商来说，只要最终他们楼盘里的小户型还有人买，他们就不会考虑环保方面的问题，这正是目前的挑战所在。从确保某些设计特征落到实处的角度来说，这的确是更突出的挑战之一。

　　博：怎样才能消除这种心态呢？难道只能等着房地产业达到一个特定的发展阶段吗？

　　布：我想这里同样存在两个方面。首先，政府需要考虑如何加强这一领域，尽管这非常困难，还要通过建筑规范来确保这些建筑能够在能效和其它特性上达到同样的标准。

　　然而，不幸的是我们在这里必须用到的却是一些市场演化的问题，因为那些购买这类物业的较小投资者图的就是其额外特色带来的附加价值。我想直接的办法显然就是降低成本，包括减少水电费用以及降低运营成本。我认为这只能围绕经济方面的因素运转。

　　博：位于产业链顶端的老牌开发商在影响市场其它成员方面能发挥多大的效力呢？

　　布：我觉得从行业号召力的角度来说它们应该是很有影响的。比如说，如果中海、万科、中远和华润等能够带头，其他人看在这些品牌的影响力上也会跟从。这些人会说，如果这些(大企业)这么干而且成功的话，可能我们也会跟着干。但是大企业的影响力或许也就只能到达二线城市，对于地方市场上那些小得多的开发商，它们的影响力会大打折扣，原因仍然是短期利益回报的巨大驱动。

　　博：跨国公司在改变市场方面能发挥什么效用吗？

　　布：我认为能。显然通过我们自身的商业行为可以做到这一点，但更重要的是要通过我们进行咨询的那些产业领域来进行，在这些领域我们有机会让客户和委托人了解相关的收益，也可以向他们展示世界其它地方显而易见的效益，特别是能效等领域的。

　　在生态城市和低碳试点等新的发展领域，我们有办法可以从全世界吸收最佳理念、最佳实践来确保这些新领域能够在尽可能可持续的基础上发展。

　　博：你对生态城市和低碳试点的乐观度有多高？你觉得这样先驱性的示范方式对整个中国的(绿色)发展有帮助吗？

　　布：我觉得有帮助。关于全世界现有的最佳实践我们已经谈了很多，从现有建筑和能效的角度来说，显然其中很多都来自成熟的市场，这些地方有机会对这些实践进行验证。但就新发展领域而言，我认为中国有可能走在前面，因为她的城市化速度非常快，就有机会吸纳很多新的特色并确保可持续性目标在城市的实现。

　　那么这在实践中是否就是一个切实的好办法呢？我觉得应该说一半一半吧：有些项目的确非常好，但有一些最多只能说为了营销目的贴的一个标签而已。但是我觉得比较好的那些项目确实把概念落到了实处，比如每个人都会提到的天津生态城就是一个旗舰性的典范。那些做的很好的项目都是严格按照其规划来执行的，而其它很多项目只是空谈打算做什么，实际上根本没做。

　　博：有些人批评中国绿色建筑中的高科技风潮，认为只是弄一些华而不实的建筑，而不是致力于利用那些能够让建筑截然不同的常规技术。对此你怎么看？

　　布：我们必须保持适当的平衡。高科技很重要，不可或缺，因为现在就是一个高科技的世界。像建筑管理系统和智能控制系统这些正在被引进的高科技显然是必要的。但我们必须确保常规技术和高科技之间的平衡，比如良好的设计和像自然通风和采光等诱导性设计都是最容易做到的技术。

　　我们也必须解决房地产业界的心态及其看待建筑管理和维护的方式问题。如果业界只是把眼光放在高科技、高端方面，就只能顾及很少一部分的市场份额。

　　博：你觉得中央政府在能效等方面的目标对进展有多大的驱动作用？

　　布：现在业界有一种定见，觉得政府正在努力带头(走绿色建筑之路)，比较老牌的开发商也绝对会支持这个努力。

　　但这背后也绝对有其他更加商业性的动因，成本节约是一部分，还有认证和认可问题。随着市场竞争加剧，起初开发商会把认证看作一项竞争优势，但我认为在更长的时期内拥有认证将变得更具保护效力。如果你没有认证，你的楼房就无法进入大租客的视野，所以要想留在局内就必须有认证。我觉得对于那些以跨国客户为目标的开发商来说这也是一个重要的动因。

　　博：关于中国房地产市场的长期可持续发展，一直有不断的思索，你认为这对开发商在绿色事务上的注意力大小有什么影响吗？

　　布：应该是有的。中国的市场目前正处在一个成长期。从2005年到2010年我们经历了一个快速增长期，但我觉得现在我们正在走向一条更可持续的道路。政府对住房部门的调控的确是着眼于建立长期、可持续的市场以及住房的垂直结构，即从农村地区可负担的住房到更中、高端一些的市场。从更长远的时期来看，显然环保方面的诉求必须在设计中得到反映。

　　随着政府行动的推进，房地产业界的整合受到了重视。这是一个积极因素。时间已近年底，再考虑到一些较小开发商面临的流动资金问题，我想业界重组整合的趋势将继续，较大的开发商会变得更大，一些中型开发商则会变成较大型的。如果那些老牌开发商能够发挥带头作用，这个趋势对于绿色日程的推进将是非常有利的。

　　政府也在努力推动市场从银行贷款驱动向更具制度性转型。我们正在引入新的国内机制为建筑市场提供资本，比如保险公司。我想对它们来说，长期可持续发展和能效等是他们考虑的非常重要的因素。如果保险公司能够介入，将有助于推动绿色进程的发展。

　　这将是一个非常显著的变化。可能目前还不是很明显，但各种因素即将就位：目前的法规允许它们进入房地产市场。随着资本来源的变化，我想这肯定会发挥作用：一些较小的开发商会找保险公司担保退路，而保险公司则会坚持建筑房屋必须得到更好的指导，具有更绿色的特征才能放行。